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Analisi del mercato immobiliare italiano, come è andato il 2011 e le prospettive per il 2012: Le Compravendite

Autore: Paolo D'Alessandris

15/02/2012

Con questo primo intervento sul mercato immobiliare inauguriamo una sezione che si svilupperà raccontando i temi di più stretta attualità ma che, di tanto in tanto, proporrà flash back di approfondimento storico relativi al mercato immobiliare residenziale italiano e flash forward su quelle che sono le prospettive dello stesso nel medio termine.

La recente dinamica del mercato immobiliare abitativo ci parla di una crisi che dura ormai da cinque anni e mezzo; in pochi si sono accorti che le compravendite stavano calando già dal secondo semestre 2006 e, anche a causa della rielaborazione dei dati da parte dell’Agenzia del Territorio[1], nessuno aveva rilevato l’effettiva ampiezza del calo del mercato tra il 2007 e il 2009.

Attenendosi strettamente ai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio, si può rilevare che l’ultimo anno positivo è stato il 2006 (+1,2%) anche se già si possono leggere evidenti segni di flessione con un primo semestre in crescita sostenuta (+4,9%) e un secondo semestre in calo (-2,2%). Ma ancor più indicativi erano i segnali provenienti dal territorio con il forte rallentamento dei comuni capoluogo (-1,7% a livello nazionale), in modo particolare del Centro-Sud; i comuni non capoluogo continuavano a crescere al ritmo del +2,5% sull’onda delle nuove costruzioni. La crisi sferza il mercato durante i tre anni successivi (-7,0% nel 2007, -15,5% nel 2008 e -10,9% nel 2009) con piccole differenze territoriali nei primi due anni e con il segnale di ripresa nel 2009 che proviene, come sempre, dai capoluoghi (-7,8% contro il -12,2% dei comuni di provincia). Il miglior comportamento dei capoluoghi è diffuso su tutte le aree territoriali e preannuncia il risultato positivo del 2010 che, a fronte della variazione nulla a livello nazionale (+0,4%) segna un promettente +5,2% nei capoluoghi.

Il 2010, per molti operatori del mercato, è la luce alla fine del tunnel ma si rivelerà una falsa speranza poiché già nella seconda parte dell’anno e nei primi due trimestri del 2011 si torna a scendere. Il 2011, nei dati dei primi tre trimestri, mostra un nuovo -3,3% con tutte le aree territoriali in negativo; la scomposizione trimestrale vede il terzo trimestre in lieve incremento (+1,4%) a fronte dei primi due in calo. Il Nord presenta una dinamica di maggior tenuta (-2,4%) con i capoluoghi in calo lieve (-0,5%) e gli altri comuni in linea col dato nazionale (-3,2%). Il Centro-Sud, invece, torna a soffrire con cali che superano il 3% e arrivano al -5,0% nei comuni non capoluogo del Sud.

          Compravendite trimestrali di abitazioni

          Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI - Agenzia del Territorio

L’effetto della crisi 2007 – 2011 è sintetizzato come segue:

• il numero di compravendite si è ridotto di oltre il 30% rispetto al picco del mercato del 2006;
• la crisi delle compravendite ha investito tutto il territorio nazionale ma con maggiore intensità il Nord (-34% al Nord, -29% al Centro e -30% al Sud);
• il calo più intenso si è verificato nei comuni non capoluogo (-35%) e in misura più moderata nei capoluoghi (-26%);

I dati definitivi per il 2010, le informazioni sui primi nove mesi del 2011 e le ultime rilevazioni effettuate dal CRESME indicano che ci si trova in bilico tra il definitivo atterraggio del mercato su un livello di poco inferiore a quello del 2010 e una nuova caduta. Ad oggi, le prospettive per il 2012 sono improntate all’estrema prudenza con cui si muove la domanda di abitazioni in attesa di occasioni, l’effetto depressivo sul fronte della proprietà immobiliare dato dalla re-introduzione della “patrimoniale” (IMU) con rendite catastali rivalutate (+60% per le abitazioni) indiscriminatamente sull’intero territorio, al rischio che corrono i venditori di non riuscire a realizzare il prezzo richiesto. Proprio il “fattore prezzo” è un argomento controverso poiché le fonti forniscono andamenti contrastanti e livelli differenti…ma ne parleremo nella seconda parte dell’intervento.

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