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La riqualificazione urbana: il nodo delle risorse

Autore: Francesco Piasentini

17/02/2012

La questione della riqualificazione urbana e del miglioramento qualitativo delle nostre città è un tema centrale nelle politiche di sviluppo del Paese. Ma non solo per migliorare (o rendere sostenibili) le condizioni di vivibiità delle città, ma anche in un ottica di competitività del territorio e di  coesione sociale.

Ma, anche  per competere, un territorio deve essere attrattivo, ovvero deve offrire qualità dei luoghi, delle infrastrutture, del sistema produttivo, dei servizi. E la qualità si costruisce attraverso un intervento integrato che coniughi il miglioramento delle dotazioni di beni e servizi con la riqualificazione di quel sistema connettivo rappresentato dalle reti e dalle infrastrutture pubbliche. In questo senso, nella maggior parte dei casi, si tratta di mettere in atto e realizzare quanto previsto dai piani regolatori e dai diversi programmi di intervento.

Ma la qualificazione e la riqualificazione implicano l’individuazione e il recupero di ricorse economiche e finanziarie per la realizzazione dei progetti di trasformazione della città, che riguardano per lo più la cosiddetta città pubblica. Ma la realizzazione della città pubblica, ovvero il tessuto connettivo sul quale si innestano i beni e i servizi pubblici e privati che fanno funzionare una città, è un’operazione onerosa, che molti comuni hanno difficoltà a realizzare per la scarsità di risorse a disposizione. La scarsità di risorse mal si associa alla necessità di realizzare quanto previsto dai piani e dai programmi di intervento sul territorio, e in particolare dagli interventi di rigenerazione e riqualificazione urbana.

E’ in questa logica che oggi diventa strategico studiare nuovi meccanismi di finanziamento della trasformazione urbana: il miglioramento della città, la riqualificazione degli ambiti territoriali produce non solo una migliore qualità della vita e delle funzioni della città, ma questa qualità viene trasformata in valori di mercato, dato che il mercato immobiliare ha la capacità di trasformare le esternalità positive, generate dai processi di rigenerazione urbana e di miglioramento delle condizioni complessive, in valori di mercato, dunque in un qualcosa di monetizzabile e scambiabile sul mercato.

E in questo contesto il vero nodo è che oggi il costo della riqualificazione urbana è sostenuto dalla collettività. La qualità urbana ha un costo sostenuto da tutti, ma è il mercato immobiliare a beneficiarne direttamente grazie alle esternalità positive generate. E’ dunque necessario individuare meccanismi redistributivi maggiormente efficienti nella gestione della rendita immobiliare, che altrimenti rischia di diventare esclusivamente un “reddito non guadagnato”.

E’ altrettanto evidentre che sviluppo di una adeguata capacità negoziale dell’Amministrazione locale è ovviamente il fattore chiave per la costruzione di operazioni realmente trasparenti e “spendibili” anche sotto il profilo della costruzione del consenso. Si pone quindi con urgenza il problema della capacità di valutazione delle proposte, private e pubbliche, in termini di determinazione del giusto rapporto tra progetti e benfici, non solo in rigidi termini finanziari (conteggiando il valore delle opere pubbliche), ma anche della complessa misurazione del miglioramento della condizione urbana dopo la realizzazione dell’iniziativa.

E, a proposito di sviluppo di un’adeguata capcità valutativa da parte della pubblica amministrazione locale, una breve storia:

C’era una volta (nella primavera di due anni fa) il Sindaco di una grande città che, avendo un’area pubblica da utilizzare proprio nella zona più pregiata del Centro, chiese ad alcuni esperti, interni ed esterni all’amministrazione, di individuare delle soluzioni architettoniche ed economico finanziarie. Gli esperti in campo architettonico e paesaggistico suggerirono la realizzazione di due immobili di grande valore (si trattava di una ricostruzione filologica) per replicare altrettanti edifici storici che, prima di essere demoliti, insistevano proprio su quell’area a ridosso del lungofiume.

Agli esperti esterni venne chiesto di valutare gli oneri e i benefici di tale operazione e di analizzare la viabilità finanziaria. Gli esperti proposero una soluzione, a detta loro, più vantaggiosa per il comune e la cittadinanza:l’idea di fondo era quella di superare la classica idea di mettere all’asta un’area edificabile nel centro della città - di sicuro gradimento per un numero ristretto di operatori economici che avrebbero tratto vantaggio da un’operazione altamente speculativa (quella della trasformazione di un’area di edilizia abitativa nel centro storico pregiato) – per sperimentare un’operazione innovativa di valorizzazione immobiliare a vantaggio della collettività che vedesse il coinvolgimento di un’ampia platea di cittadini nei diversi ruoli di: risparmiatori-finanziatori pubblici, imprenditori, acquirenti di appartamenti, conduttori di appartamenti e utilizzatori di spazi collettivi.

I due immobili in progetto, infatti, presentavano tali caratteristiche  di pregio da far ammontare il costo di costruzione a circa 13,5 milioni di euro. Ma il ricavato desumibile dalle vendite degli appartamenti (le cui quotazioni erano stimate in linea con gli immobili adiacenti) poteva tranquillamente ammontare ad oltre 43 milioni di euro.

E’ per questo che gli esperti proposero l’ipotesi di valorizzazione innovativa, e cioè l’utilizzo di siffatta opera estremamente “calda”, in grado di consentire la realizzazione di un capital gain di circa 30 milioni di euro da utilizzare per la realizzazione di edilizia o opere pubbliche “tiepide”, quali operazioni di housing sociale che potrebbero, se finanziate e realizzate in modo non speculativo, anche avere una propria viabilità economica, e per la realizzazione di opere pubbliche “fredde” quali asili, piazze, luoghi di aggregazione sociale.

 “Tutto ciò – sostenevano gli esperti - potrebbe avvenire senza che la Municipalità debba finanziare l’opera con risorse proprie: le risorse necessarie potrebbero essere raccolte attraverso il pubblico risparmio. L’idea di valorizzazione, infatti, prevede la raccolta di finanza per circa 13,5 milioni di euro per una durata di 6 anni con una remunerazione molto appetibile presso cittadini risparmiatori-finanziatori che sottoscrivono titoli da 1.000 euro fino ad un tetto massimo di 20.000 euro” . I consulenti fecero anche delle simulazioni economiche e finanziarie dell’operazione per giungere alla conclusione che tale operazione avrebbe potuto finanziare la realizzazione di un intervento di housing sociale per la realizzazione di 400 alloggi ad una superficie di 65 mq ciascuno ed un canone locativo pari a 350 euro.

Sono trascorsi due anni da quella proposta, le cose hanno imboccato altre strade: avvio della realizzazione di parking, ritrovamento reperti archeologici, concorso di idee circoscritto a 7 famosi architetti che hanno presentato una estrema varietà di proposte: il giardino, il museo, un edificio in stile berlinese, alcuni edifici con pareti traforate, giardino più edificio a ponte, fabbricato in travertino, ricostruzione antichi palazzi con cornice d’acciaio.

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