Nell’ultimo decennio le aree metropolitane più dinamiche ed attrattive, soprattutto nel Centro-Nord, hanno vissuto una nuova intensa fase espansiva e l’immobiliare ha costituito un eccezionale volano di crescita economica. Le favorevoli condizioni di accesso ai mutui immobiliari hanno determinato un effetto catalizzatore del mercato ma l’elemento trainante è stato l’eccezionale crescita della domanda primaria, frutto di fenomeni demografici di vasta portata. In particolare si fa riferimento a due fattori, il primo di origine autoctona, da porre in relazione alla particolare struttura per età della popolazione italiana, caratterizzata da un folto contingente di popolazione nata durante il baby-boom degli anni ’60 che giungendo a 30/35 anni tra la fine degli anni ’90 e l’inizio del nuovo millennio ha determinato una forte accelerazione nella formazione di nuove famiglie, alimentando la domanda di case.
Altro fattore determinante è stato rappresentato dalla forte accelerazione dei flussi migratori internazionali e la domanda abitativa espressa dalle giovani coppie italiane e straniere, garantendo la buona remunerazione e il rapido assorbimento dello stock edilizio del segmento medio e medio-basso, ha esercitato un eccezionale effetto moltiplicatore sul mercato residenziale.
Lo scenario previsionale: domanda primaria in frenata
Lo studio delle dinamiche demografiche costituisce un tassello di fondamentale importanza per comprendere l'andamento del mercato, in quanto consente di definire i tratti quantitativi e qualitativi della domanda abitativa primaria, sia in chiave retrospettiva, sia, soprattutto, in chiave previsionale, fornendo agli operatori del settore la possibilità di configurare l'offerta in funzione degli scenari evolutivi della domanda. È per questo che il CRESME ha sviluppato il sistema informativo Demo-SI, un modello di previsione aggiornato annualmente con la pubblicazione dei dati ufficiali sulla popolazione residente nei comuni, finalizzato a definire gli scenari demografici e della domanda abitativa con un livello di dettaglio territoriale che può arrivare al singolo comune.
I risultati del modello di simulazione connotano la fase attuale con un netto rallentamento sul fronte della domanda, da porre in relazione sia al consistente reflusso dell’onda dei baby-boomers, che lasciando il posto alle meno numerose generazioni successive determina un progressivo rallentamento della crescita del numero di famiglie, sia, soprattutto, al processo di invecchiamento strutturale della popolazione, che determinando un sensibile incremento del numero di estinzioni di famiglie esistenti, con la successiva reimmissione sul mercato di abitazioni, riduce in maniera considerevole la domanda di nuove costruzioni.
In questo scenario, la dinamica dei flussi migratori internazionali, che già ha giocato un ruolo importante nella fase espansiva appena conclusa, è destinata ad assumere un ruolo sempre più centrale sia rispetto alle dinamiche del mercato abitativo, sia, più in generale, come fattore di riequilibrio di una struttura demografica profondamente segnata dal calo delle nascite degli ultimi trent’anni e per questo destinata ad un vasto e sempre più imponente processo di invecchiamento strutturale, con evidenti effetti sul mercato del lavoro e sulla sostenibilità del sistema sanitario e previdenziale.
Centrando l’attenzione sulla domanda abitativa primaria, il risultato dell'esercizio previsionale giunge a definire un numero di famiglie che passerebbe dalle attuali 25,18 milioni ai 27,61 milioni del 2020, ma considerando la rilevante consistenza di popolazione straniera e la diffusa abitudine a condividere la medesima abitazione o a risiedere presso l’abitazione del datore di lavoro da parte di colf e badanti, con riferimento alla famiglia/alloggio intesa come unità minima della domanda abitativa, il CRESME stima una dinamica che va dalle attuali 24,65 milioni, per giungere nell’ipotesi alta a 27 milioni di unità nel 2020, maturando nell’intero periodo 2011-2020 un differenziale netto di 2,38 milioni di famiglie/alloggio, pari a circa 238mila famiglie/alloggio in più all’anno.
Dal punto di vista della consistenza della domanda, quindi, sebbene sia confermata una rilevante crescita, il ritmo di incremento rallenterà rispetto a quello osservato tra 2001 e 2010. I rilevanti flussi migratori infatti, saranno compensati da una struttura per età segnata dal calo delle nascite successivo al boom degli anni ’60, che pertanto risentirà in maniera sempre più significativa del defluire dell'onda dei 35/40enni, con conseguente attenuazione della crescita del numero di famiglie autoctone. Nelle regioni meridionali e insulari, peraltro, il fenomeno sarà aggravato dal permanere di consistenti flussi di popolazione giovane in uscita.
Grafico 1. Variazione media annua del numero di famiglie/alloggio
Fonte: stime CRESME su dati Istat e Demo-SI